「査定額＝売れる価格」じゃない理由
（佐々町・佐世保周辺で売却を検討中の方へ）
家を売ろうと思って査定を取ったとき、よくあるのがこの疑問です。
「査定で〇〇万円って出たなら、その価格で売れるんじゃないの？」
結論から言うと、査定額は“売れる可能性が高い目安”であって、売れる価格を保証する数字ではありません。
その理由を、できるだけ分かりやすく整理します。
1. 査定額は「過去のデータ」、売れる価格は「今の市場」で決まる
査定は主に、近隣の成約事例（過去に売れたデータ）をもとに算出します。
一方で実際の売れる価格は、今このタイミングの買い手の動きで変わります。
- 金利が上がって買い控えが出る
- 同じエリアで競合物件が増える
- 「今月中に引っ越したい」人が多くて動きが強い
など、その時の空気感が価格に影響します。
2. 査定額には「幅」がある（単価はピンポイントじゃない）
不動産は同じ町内でも、
- 道路の幅
- 日当たり
- 駐車場の取りやすさ
- 境界の状況
- 建物の状態（雨漏り・シロアリ・設備）
で評価が変わります。
つまり査定は、どうしても「〇〇〜〇〇万円」のように幅を持つものです。
そこを1点の数字だけで見ると、ズレが生まれやすいです。
3. “売出し価格”と“成約価格”は一致しないことが多い
現実には、買主さんから価格交渉が入るケースも多いです。
- 指値（値引き）前提で話が進む
- リフォーム費用を見込んで交渉される
- ローン審査の結果で予算が下がる
なので「査定額＝成約価格」と考えるより、
**売出し戦略（最初いくらで出すか）**が大事になります。
4. “高い査定”＝“高く売れる”とは限らない
査定が高くても、売出し価格が相場とかけ離れていると
- 問い合わせが来ない
- 内覧が入らない
- 結果的に値下げが続いて長期化する
という流れになりやすいです。
最初の2〜4週間で反響が取れるかが、実はすごく重要です。
じゃあ、どうすれば「高く売れやすい状態」にできる？
ポイントはこの3つです。
① 相場の中で“勝てる見せ方”にする
写真、間取りの見せ方、コメントの書き方、募集の出し方で反響が変わります。
② 価格の「置き方」を戦略にする
- 反響を取りに行く価格帯に置く
- 条件が良いなら強気に置く
- 競合が多いなら最初から勝負価格で出す
物件ごとに最適解が違います。
③ 事前に不安材料をつぶす
境界・雨漏り・残置物・設備不良など、買主が気にする点を先に整理すると交渉が減ります。
まとめ：査定額は“地図”、売れる価格は“市場の答え”
査定額は売却のスタート地点を決めるための「地図」です。
そこから、売出し戦略・反響・競合状況を見ながら「市場の答え（成約価格）」に寄せていくのが、現実的な売却の進め方になります。
